住宅ローンの返済ができなくなってきた。支払いが滞っているといろんな書類が届く様になってきました。放っておくとどうなるの？

何もしないで放っておくと、債権者（金融機関）からの申立により競売と
なります。
代位弁済が行われた後は、金額一括返済しか認められません。それができなければ、競売に進むか任意売却にするか答えは二つに一つです。


放っておけない、どうしたらいいの？

任意売却という方法があります。

住宅ローン等の返済が困難になった時、仲介者が介入し、担保不動産を競売するのではなく、債務者（借入している人）と債権者（金融機関）との合意のもとで任意に売却する事を言います。
競売と違い、まさしく当事者の意思による売却です。任意売却では、債務者と債権者の合意のもと、適正価格で不動産を一般市場で売却します。
債権者のメリット
競売での売却よりも債務の回収が多い
債務者のメリット
残債が少なくなり、債務整理等、今後の計画がたてやすくなる。Q5の競売との違いも参照して下さい。
任意売却はいつ決断したらいいの？

基本的にいつでも可能です。

1.今月のローンの支払いが難しい
2.滞納状態が2-3ヶ月続いていて、督促状がきている
3.期限の利益の喪失の書類が届いた
4.代位弁済の書類が届いた
5.競売開始決定の通知書が届いた
6.裁判所執行官が現況調査にきた

いろんな状況がありますが、一つ言えるのは、なるべく早く任意売却の事を知っておくということです。
例えば、1.の状況の方、なんとか自宅を守ろうと他からの借入・身内からの借入をして住宅ローンを返済していく、今は乗り切れても先々乗り切れるとは限りません。
先を見据えて、無理・無茶をしない事です。先行き険しいと感じた時から準備にかかる。これがこの先のあなたを必ず助けます。まずはご相談を・・・。
普通に自宅を売却して返済すればいいんじゃないの？

売却して全額返済できなければ、売却できません。

自宅を売却して、抵当権が抹消できればいいですが、借入金が残る場合は売却できません。金融機構は、自宅売却時に借入金の全額返済をしなければ、抵当権を抹消してくれません。
という事は、自宅を売却して足りないお金は穴埋めしなければなりません。これは難しい事です。そのため、相場より高い金額で売却依頼します。この時勢、より売却しづらくなります。その間に、住宅ローンの返済が滞り、催告の書類や連絡が入る様になり、より精神的にも経済的にも苦痛が生じます。
競売と任意売却とは何が違う？

自らの意思で売却するか、売却させられるかの違いです。

競売は、債権者（金融機関）が裁判所に申し立てて行う強制執行です。任意売却は、自ら（債権者の同意のもと）の意思で、一般市場で売却を行うものです。これが決定的違いです。

1.売却価格が違う

一般の市場で売り出しを行う任意売却と違い、内覧できない等、不確認要素が多い競売入札では、相場よりかなり低い金額で入札されます。それにより、返済に充当できる金額が減り残債務がふくらみます。

2.公にされる

・競売では、執行官によって現況調査し、現地を測量したり、写真撮影をします。
・ご近所さんに察知されます。
・情報公開します。

新聞・ネット・広告などに掲載されます。悪徳業者が近隣にチラシを配布したりします。もちろん入札希望者がひっきりなしに調査にやってきます。自宅を撮影したり、道路を測ったり、中をうかがったり・・・・
たぶんこれが一番耐え難い事です。

3.立ち退きを余儀なくされる

落札者から立ち退き請求されます。当たり前の事ですが落札者は自分の所有の不動産になったのだから、すぐに出て行ってくれと請求してきます。ほとんどの場合、引越代は出ません。居座ると、強制執行されます。

4.残債務が消えない

自己破産をしない限り、競売後も残った住宅ローンの支払い請求は続きます。精神的にも金銭的にもずっと追い込まれていきます。

5.再建計画が立てられない

競売は強制執行であり、自らの関与しない所で事がすすんでいきます。いつ、誰が、何を行ってくるかわかりません。正に明日が見えません。



一方、何もしないで競売を受け入れる方は

◯ここまできたらどうにでもしてくれ、好きにしてくれ、となげやりの方
◯周りの目など関係ないといえる、すごく肝っ玉のすわった方
◯とにかく逃げ回っている臆病な方
◯違う世界で生きている人（いろんな方がいます）
→当社が競売にて落札し、お会いした入居者の方々のイメージです

本当にいろんな方がいますが、必ず精神的、経済的ダメージを受けておられると思います。あなたはどうしますか？

任意売却はどんなパターンでも可能ですか？

不成立になるケースもあります。

●債権者（銀行・金融機関）・UR・都市整備公団【ＵＲ都市機構】等の公団系でも任意売却を認めてくれない場合があります。
●本来なら任意売却を認めてくれる金融機関でも、融資を受けている方の態度が悪い、依頼を受けた業者が嫌われているようなケースでも任意売却の申し出を拒絶されることがあります。
一般例では・・・・
1.連帯債務者/連帯保証人/保証人の同意が得られない。連絡が取れない。
2.任売で販売をしていて、内覧・内見希望者が出ても、御案内が出来ない。
3.税金の滞納額、マンションの管理費の滞納額が債権者の許容範囲を超えてしまっている。
4.債務者が債権者との関係を悪化させてしまった。
5.再建築不可の条件下に在る不動産。(売れる可能性は有ります)
6.債権者・任売業者からの、不当な条件を付しての売却。
7.依頼主が途中で消息不明になってしまう場合。

等々あります。
残った借入金はどうなるの？

自己破産をしない限り､住宅ローンは残ります。

●

残った債務に対しては支払い義務は継続します｡任意売却後の残債務について任意売却を行えば残債務がなくなるという勘違いをされる方が多いが､売却金額で残債務全額を返済できない限り､債務は残ります。

●

但し､競売で落札される場合より､任意売却ならより高額で売却できる可能性が高く､結果として住宅ローンの残債務が減少します。任意売却は債権者の同意の上で売却しますので､債権者とのかかわりが強く、残った債務に関して柔軟に対応してもらえます。

●

残ってしまうローン（借金）のことを、残債とか残債務といいます。
住宅金融支援機構の任意売却終了後の残債務については､任意売却の手続き中で提出する､月々の収支を記載する生活状況確認票に支払える金額を記入し､それに沿って支払交渉をして行くことになります｡月々の返済額はご依頼人の月々の収入に合わせ生活に支障の起きない小さな額で通常了解を得ております。よって月々5,000円の支払いを5年間支払い､5年後に相談という方もいます｡この支払を管理するのは住宅金融支援機構から回収委託されたサービサーになります。
債務は債権という商品となってサービサーからサービサーヘと転売されることが有ります｡新しいサービサーとの交渉が必要になりますが、その都度、適切なアドバイスをさせて頂きます。
ただし、自己破産をして免責が決定した場合は、残債は返済はしなくてよくなります。


残った借入金が支払えない時はどうなるの？

自己破産（免責）によって0となります。

自己破産をして免責をうければ借金はなくなります。（支払わなくてよくなります。）

任意売却をしても残債があれば支払の義務が生じるという話はさせて頂きました。債権者との話し合いで月々数千円〜数万円での分割返済も可能なのですが、すべての方が任意売却をされて、「よし、月々数千円からの支払いだけなら、なんとかなるぞ、頑張ろう」となるのでしょうか？
一般に住宅ローンの滞納でご相談に来られるほとんどの方が、今までまじめに生活していたのに、離婚、リストラ、残業カット、業績不振、倒産等の要因でローンの支払いが滞り、自宅をなんとか守ろうと、親族・銀行・クレジットカード・消費者金融にお金を借りてまでもなんとか支払いを続けてきましたが、もう・・・という状態になっています。
要は、住宅ローンの支払いさえ解決できれば、あとの事は心配ないという方が少なく、
・他に借入している分はどうしたらいいの？
・次の住み家も必要だし、月々数千円からの支払いでもやっていけるかな？
・仕事がない（収入減）のに支払いできるかな？
・給与等が差し押さえられることはないの？
・債権者が変わるたびに話し合いをしていくのは疲れる。
・税金等の不払い分もあるのに大丈夫かな？
という様な心配をされる方が多いと思います。
また、任意売却をされて、残債の分割払いも支払い不能になり、自己破産をされる方もいます。
当社は、ご相談を受けた際に
・残債が大きいと予想される・現存支払能力が低い(無い)
・他に借入がある等の方には提携弁護士とのセットによる任意売却＋自己破産をご提案させて頂いております。
自己破産にも要件があり、費用もかかりますが、問題を先送りにするのではなく、借金を０にして再出発をする為の一つの手段だと考えます。
任意売却＋自己破産のシステムを教えて。

次のようになります。

自己破産には管財事件と同時廃止の２種類があります。
オーバーローン物件は、同時廃止扱いとなり、任意売却とセットで進行していきます。
ブラックリストって何？

「ブラックリスト」という名簿が存在するわけではありませんが、よく耳にする言葉です。

ブラックリストというものは存在しないのですが､便宜上あえてブラックリストという言い方を使用します｡住宅ローンの返済に限らず､返済すべきお金を滞納したり、破産したりすると金融機関のブラックリストに記載されます。
ブラックに記載をされますと、以後､ある一定の期間､新規の融資を受けることが出来なくなったり､クレジットカードを新規に取得することが難しくなります｡

また､保証人付の場合には､保証人に全額一括請求が行くことになります。
ブラックリストにのらなければ任意売却をしたいというお問い合せをよく頂戴いたします｡しかし､任意売却をするからブラックになるのではなく､ローン等の返済を滞納をするからブラックになるのです。ローン返済の滞納があって､そして任意売却があるのです。

もう少し詳しく説明しますと、
ブラックリストとは、信用情報機関に登録される事故情報を指します。ブラックリストに載ったというのは、事故情報が登録されたと言う事です。
1.延滞〜約定返済日より一定期間返済が遅れたり、３回以上滞った場合
2.債務整理〜民事再生・自己破産・任意整理等の手続きをした場合
3.代位弁済〜契約者の返済能力により、保証人等から弁済に切り替わった場合等の内容が登録されます。
ローン返済が滞ると、延滞の事故情報が登録され、期限の利益（分割払いの権利）の喪失（失われる）になり、借入金の一括返済が要求されます。
それができるわけが無く、一定期間が来ると、保証会社が代わりに返済（代位弁済）します。また事故情報が登録され、今度は、保証会社が返済を迫ります。
ここからが、任意売却の実質的なスタートです。以上のように、代位弁済等により事故が起こった（事故情報が登録された）状態が、任意売却の始まりです。

また、事故状態が無い状態で金融機関に、任意売却の申し入れをしても、真剣に話にのってもれません。もちろん、今後返済が困難である場合は、当社としては、この段階からご相談頂きたいのですが・・・・
また、事故登録は一定期間（５年間・５年間・７〜１０年）の登録であり、その期間、新規に借入ができなくなるだけです。就職が不利になる・勤務先に調査される・資格制限を受ける等の影響はありません。基本的に、家庭・親族への弊害もありません。皆さんが思っている程、ブラックリストに載るリスクは大きくなく、任意売却をためらう理由にはならないのだとおわかり頂けると思います。
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